¿Cómo se pide el desalojo por no pago de arriendo?
Para recuperar un inmueble urbano cuando el arrendatario no paga la renta, el arrendador debe demandar ante el juzgado de letras competente el término del arrendamiento y la restitución del inmueble. Estos juicios se rigen por la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil (artículo 1 de la ley). El desalojo físico se llama lanzamiento y lo ordena el tribunal.
Desde la Ley N° 21.461 (junio de 2022), la ley contempla además un procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento y la restitución consecuencial del inmueble (artículos 18-A y siguientes). La ley no se aplica a ciertos inmuebles, como los estacionamientos, los hoteles y las viviendas arrendadas por temporadas breves amobladas para descanso o turismo (artículo 2), de modo que primero hay que verificar que tu caso quede dentro de su ámbito.
Cuándo procede
El Código Civil establece que la mora de un período entero en el pago de la renta da derecho al arrendador, después de dos reconvenciones entre las cuales medien al menos cuatro días, a hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que el pago se verificará dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días (artículo 1977). El arrendatario está obligado a pagar la renta (artículo 1942).
En el procedimiento monitorio de la Ley N° 18.101, los dos requerimientos de pago se entienden efectuados por el solo ministerio de la ley: el primero al practicarse la notificación y el segundo transcurridos cinco días desde la notificación de la demanda (artículo 18-D). Esta guía se centra en el no pago de la renta; hay otras causales de término, como el deterioro grave y culpable de la cosa (artículo 1939 del Código Civil).
Los dos caminos: procedimiento monitorio y juicio con audiencia
Procedimiento monitorio. La demanda debe indicar, entre otros datos, las partes, el inmueble, las rentas y cuentas de gastos comunes y consumo adeudadas, una relación precisa de los antecedentes, y pedir que se requiera al deudor para que pague dentro de diez días corridos (artículo 18-A). Los contratos escritos cuyas firmas están autorizadas ante notario son antecedente suficiente para ejercer esta demanda (artículo 20). Si el tribunal acoge la demanda, ordena requerir de pago; si el deudor no paga, no comparece o no se opone, se le tiene por condenado y se dispone su lanzamiento en un plazo no superior a diez días desde que la resolución esté firme (artículo 18-C). Si el deudor paga todo lo adeudado antes de que venza el plazo, el procedimiento termina (artículo 18-E). Si se opone, debe hacerlo por escrito, con sus fundamentos y las pruebas de que se valdrá (artículo 18-F); cuando la oposición se funda en excepciones que no son meramente dilatorias, el procedimiento monitorio termina y el demandante puede iniciar el juicio declarativo (artículo 18-H).
Juicio con audiencia (artículo 8). El procedimiento es verbal. Presentada la demanda, el tribunal cita a una audiencia para el quinto día hábil después de la última notificación; en ella se relata la demanda, el demandado contesta verbalmente, se llama a conciliación y, si no hay acuerdo, se recibe la prueba. Solo son apelables la sentencia definitiva y las resoluciones que ponen término al juicio o hacen imposible su continuación.
Plazos y lanzamiento
La demanda se notifica en la forma que señala el artículo 8, número 2, y para estos efectos se presume de pleno derecho que el domicilio del demandado es el inmueble arrendado. Una vez firme la resolución que ordena la restitución, el cumplimiento se rige por las reglas generales; cuando se ordena entregar un inmueble, se aplica el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil, que permite el lanzamiento a costa del arrendatario (artículo 13). En estos juicios, el juez puede suspender el lanzamiento en casos graves y calificados por un plazo no superior a treinta días (artículo 13, inciso segundo).
Si el tribunal rechaza la demanda de restitución, el actor no puede intentarla de nuevo sino pasados seis meses desde que quede ejecutoriada la sentencia, salvo que se funde en hechos posteriores a la presentación de la demanda (artículo 16).
Rentas, gastos comunes y deuda de servicios
- Aunque el arriendo termine, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo hasta que restituya el inmueble (artículo 6).
- Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo, el arrendador puede pedir al juez que se lo entregue sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe (artículo 6, inciso segundo).
- Cuando se solicita la entrega del inmueble, el arrendador puede notificar la demanda a las empresas de gas, energía eléctrica o agua potable; desde entonces el demandado es el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación (artículo 14).
- En caso de mora, los pagos que deban hacerse se efectúan reajustados según la variación de la unidad de fomento (artículo 21).
- Si hay subarrendatarios, la demanda debe notificárseles para que la sentencia les sea oponible (artículo 11).
Qué documentos reunir y errores frecuentes
Conviene reunir el contrato de arriendo (idealmente con firmas autorizadas ante notario), los comprobantes de pago, las cartas o mensajes de cobro, las cuentas de gastos comunes, luz, agua y gas, y los antecedentes que acrediten que el arrendador puede ceder el uso del inmueble.
- Esperar meses antes de actuar, de modo que la deuda y los consumos se acumulan.
- Recibir pagos parciales sin dejar constancia clara de a qué período corresponden.
- Intentar recuperar el inmueble por cuenta propia, en vez de acudir al tribunal.
Cómo podemos ayudarte
En Matluc Abogados, en Viña del Mar y Valparaíso, revisamos tu contrato y el historial de pagos, evaluamos qué procedimiento conviene (monitorio o juicio con audiencia), preparamos la demanda y te acompañamos en las audiencias y en el cumplimiento de la sentencia. También asesoramos a arrendatarios que enfrentan una demanda y quieren conocer sus alternativas. Los plazos y resultados dependen de cada caso y del tribunal.