¿Cómo se perfecciona la compraventa de un inmueble?
La compraventa es un contrato en que una parte se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero (artículo 1793 del Código Civil). La venta se reputa perfecta desde que las partes convienen en la cosa y el precio, pero la venta de bienes raíces no se reputa perfecta ante la ley mientras no se otorgue escritura pública (artículo 1801).
Para que el comprador pase a ser dueño no basta la escritura: la tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (artículo 686), y nadie puede adquirir la posesión de una cosa cuya tradición deba hacerse por inscripción sino por este medio (artículo 724). Por eso, un inmueble no queda a nombre del comprador hasta que se inscribe.
La promesa de compraventa
Muchas veces se firma primero una promesa. El Código Civil dispone que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran estas circunstancias (artículo 1554):
- Que conste por escrito.
- Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
- Que contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato.
- Que se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que la ley prescriba.
Si falta alguno de estos requisitos, la promesa no obliga. Si los cumple, y la otra parte no celebra el contrato prometido, rigen las reglas del incumplimiento (artículo 1553). Conviene revisar con cuidado el plazo, el precio, las arras o multas, los gravámenes y el estado del inmueble antes de firmar.
Qué revisar antes de comprar: el estudio de títulos
El estudio de títulos busca confirmar que quien vende es dueño, que puede vender y que el inmueble no tiene problemas ocultos. En general, se revisa:
- La inscripción de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces y la cadena de títulos anteriores.
- Hipotecas, prohibiciones, embargos, litigios pendientes y otros gravámenes que consten en el Conservador.
- La identidad y capacidad del vendedor. Es nula la compraventa entre cónyuges no separados judicialmente y entre padres e hijos sujetos a patria potestad (artículo 1796).
- La situación matrimonial del vendedor: no se pueden enajenar ni prometer enajenar los bienes familiares sin la autorización del cónyuge no propietario (artículo 142), y el marido no puede enajenar ni prometer enajenar los bienes raíces sociales sin autorización de la mujer (artículo 1749, inciso tercero).
- Si la propiedad proviene de una herencia, que esté inscrita la posesión efectiva y las inscripciones especiales de herencia (artículo 688).
- Deudas de contribuciones, gastos comunes y cuentas de servicios, y los permisos de edificación y recepción municipal.
Si el vendedor no es el dueño, la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño (artículo 1815), lo que puede dejar al comprador en una situación incierta.
Vicios ocultos y evicción
El vendedor está obligado al saneamiento: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa, y responder de los defectos ocultos, llamados vicios redhibitorios (artículo 1837).
- Vicios redhibitorios. Son los que existían al tiempo de la venta, hacen que la cosa no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente, y que el vendedor no manifestó y el comprador pudo ignorar sin negligencia grave (artículo 1858). Dan derecho a pedir la rescisión de la venta o la rebaja del precio (artículo 1860). El vendedor que conocía los vicios y no los declaró, o que debía conocerlos por su profesión u oficio, debe además indemnizar perjuicios (artículo 1861). La acción redhibitoria dura un año respecto de los bienes raíces, contado desde la entrega real, salvo que la ley o las partes hayan modificado el plazo (artículo 1866), y la acción de rebaja del precio prescribe en dieciocho meses (artículo 1869).
- Evicción. Hay evicción cuando el comprador es privado del todo o parte de la cosa por sentencia judicial (artículo 1838); el vendedor debe sanear las que tengan una causa anterior a la venta (artículo 1839). Si te demandan, debes citar al vendedor para que comparezca a defender la cosa (artículo 1843). La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años (artículo 1856).
Lesión enorme
El contrato de compraventa puede rescindirse por lesión enorme (artículo 1888). El vendedor la sufre cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa, y el comprador cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que paga; el justo precio se refiere al tiempo del contrato (artículo 1889). La parte contra quien se pronuncia la rescisión puede consentir en ella o completar o devolver la diferencia con los ajustes que fija el artículo 1890.
La acción no procede en las ventas de bienes muebles ni en las hechas por el ministerio de la justicia (artículo 1891), no se puede renunciar de antemano (artículo 1892) y expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato (artículo 1896). Se pierde, además, si la cosa se pierde en poder del comprador o si este la enajena, con las salvedades del artículo 1893.
Errores frecuentes
- Firmar una promesa sin plazo ni especificación suficiente, o con multas desproporcionadas.
- Pagar el precio antes de verificar títulos y gravámenes.
- No exigir la inscripción a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces.
- Ignorar la situación matrimonial o sucesoria del vendedor.
- Dejar pasar los plazos de las acciones por vicios, evicción o lesión enorme.
Cómo podemos ayudarte
En Matluc Abogados, en Viña del Mar y Valparaíso, realizamos el estudio de títulos, revisamos y redactamos promesas y escrituras, y acompañamos hasta la inscripción en el Conservador. También te asesoramos si ya firmaste y hay un conflicto con la otra parte. Cada operación es distinta y no podemos asegurar un resultado, pero sí explicarte los riesgos con claridad antes de que decidas.